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(2008年以来我国房地产调整周期图)
自去年930打响楼市调控第一枪,截至目前,全国已有超过55个城市祭出各类调控政策160余次,而北京从“317新政”开始的新一轮楼市调控,更是以“四限”手段全方位狙击楼市投资投机。
据中原地产研究中心统计数据显示,4月,全国楼市成交整体下行。其中一二线城市均不同程度下降,三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交下降明显,环比跌幅均超过3成。
此外,北京部分银行发布最新房贷利率通知,以网签日期为准,5月1日(含)以后网签的业务,首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%。
2017年房价存下调可能性
伴随着严苛的市场调控,房地产市场各项指标跌滑,新一轮最佳买房时机是否已至再次成为人们关注的焦点。而从以往的数据来看,中国楼市具有一定的规律性,2017年房价确实有下调的可能性。
根据此前的房价走势经验,房价涨幅有周期性的变化规律,短周期约三年左右。从中国近十年的楼市调控来看,房价始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。在调控下,2008年下半年、2011下半年、2014年下半年,都是最佳买房时机,而2013年是历史的新高,2015年是次高,2016年房地产销售总量和总额冲顶,按照这样的调控周期来看,2017年的销售总量将呈现低迷状态,甚至可能出现负增长。
一般政策出台7-8个月后,房价下跌幅度较大,即买房的最佳时机
众所周知,政策从紧或从宽对市场的调控作用存在滞后性,即市场并不会立即对调控政策作出反应。然而有所不同的是,政策从紧的时滞更长,政策从宽的时滞相对较短。即政策从紧需要较长时间才可能会有抑制房价上涨的作用,而政策宽松能更快地引起房价上涨。
例如,2011年1月“国八条”及各地限购细则密集出台,至9月成交量呈现下跌趋势。2013年2月“国五条”之后,成交量迅速回落,金九银十有所回升,但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。自9月份开始,价格回落,直至2014年9月跌至近年来低点。
从上图可以看出,本轮调控从2016年9月政策实施以来,成交量同比持续下降,环比涨幅明显缩窄;而从市场反馈的信息来看,“317”政策出台之前,房价涨幅趋稳,近期,二手房市场已经出现调低挂牌房源价格的趋势。
也就是说,调控率先导致成交量回落,价格也将经历涨幅趋稳—涨幅回落——下跌三个阶段。按照以往规律推断,受调控时滞性影响,一般政策出台7-8个月后,房价下跌幅度较大,也即买房的最佳时机。
房价将会出现环比周期拐点
广发证券分析称,从全国范围看,房价将会出现环比的周期拐点,成交方面,今年全年将保持负增长趋势,但成交回调的速度可能慢于预期。
同样,首创证券分析师则表示,考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度,调整速度会有所加快,价格回落可能在下半年出现。期间成交量负增长月份可能是价格调整的关键时点。
此外,链家研究院院长杨现领认为,当前市场行情下行是必然的结果。2016年以来驱动市场上行的主要动力是换房需求的集中释放,目前,这个动力已经在自然减弱,即使没有调控,市场也将进入下行通道。
(中国指数研究院)
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