闫肖锋，《中国新闻周刊》总主笔，南都观察特约作者

看房市，地产商的态度是风向标。国家三令五申打压房价，他们却在疯狂拿地，比如广州新拍地块楼面价已超过5万一平米，莫非他们认为政府打压是“假打”？

打压房价最好的方式是拓宽投资渠道和创业空间。这才是真正的釜底抽薪之策。拓宽投资渠道，要求打破垄断、开放更多领域，让民间投资有更多去处，否则难改“辛苦打拼多少年、不如多炒两套房”的尴尬局面。民间投资下滑，或蜂拥去炒房已成为中国经济潜在的危机，不得不重视。

一个班同学，甲十年前贷款买了房，如今资产超300万。乙没买，把钱存银行，存款50万。有人评论道，买不买房，划分出中产与无产两个阶层。

马云、马化腾、陈天桥当年都是凭50万起家的，如今成为万人瞩目的腕儿，于是有人以此鼓励年轻人创业。可如今，创业抵不上北上广一套房。

多少人受到房价的煎熬，每个微信群，每个饭局，话题谈着谈着就到了房价。房价仍将是中国未来五到十年间的热闹话题。

▌中国的房价打破基本经济规律了吗？

针对“房价仍将是中国未来五到十年间的热闹话题”，我发微博提问：

为什么？第一，地方政府不能割爱，土地财政难戒。第二，房价绑架了中国人的成功模式，有人说不是创业逆袭，是买房逆袭。第三，中国人的投资渠道和创业模式匮乏，只有投资房子以避险。但房价不可能永远好下去，因为十年之后，90后每家至少有3-6套房。是不是呢？

部分网友回复：

“十年太久啊.... 今天不买房，明天女友就可能跟人跑了... 人生有几个十年啊。”

“那不对啊，20年后，二孩儿们还都到了适婚年龄了呢……所以有波动是暂时的，上涨才是永远的…”

“国家总是谈消费升级，什么叫消费升级呢？就是过去三代人挤在一套房子里，当今 三代人住三套房子。另外，农村人口进城会越来越快。”

“所以才放二胎，不行再放三四五六胎……帝业千秋万代！”

……

可见，网民对待房价的态度，不是接受或反对，而是无奈——一次次打脸后的无奈。

房价打破了多少市场规律？让多少专家大跌眼镜？让多少房民痛心疾首，悔不该当初听了易宪容，没听任志强。

今天该听新政的吗？可新政也屡屡失效呢。在中国，房地产要讲讲政治经济学。对官员或听专家，要听话外音。对房价涨跌，要看基本面。

中国房地产还是要讲政治经济学的。怎么讲？

▌需求和预期会降低吗？

先说说经济学，从供需理论来看看房地产的市场：

第一，未来几年，中国房市将两极分化，过冷和过热并存。京沪穗以及人口净流入的新一线城市，房价会不断涨涨涨（只是出于政府脸面，不会暴涨）；三四线城市房价会“冰冻”，但不会腰斩。

第二，房产的刚需与炒作并存。刚需急着买新房结婚，或换大房生二孩，炒房则断定未来肯定不会跌。关键看双方能坚持多久。目前多少是炒房难以严格统计，估计不少于三分之一。炒房者肯定炒的是一二线城市，由于断定将会上涨，不会轻易放手。抓个把炒房中介，就像打击投机倒把，反而加紧了市场短缺的态势，助涨炒作心态。刚需估计也不少于三分之一，以苦逼的80后以及新上位的90后为主体，他们也是网上嚷嚷得最厉害的一拨人，但无力改变大局。

第三，保值的现在与未来并存，现在对冲人民币贬值，未来用于保值供养老之用。当然，关于养老，有可能是奢望，因为等70后80后老了，房子怕也不值钱了，或不足以养你的老了。

眼下，地产商的态度最是风向标。国家三令五申打压房价，他们却在疯狂拿地，比如广州新拍地块，楼面价已经超过5万一平米了。莫非，他们认为政府打压是“假打”？

▌房市崩溃将导致地方财政破产，“割爱”很疼

这就要谈谈房地产的政治学了。

M2连年上涨11-13%，等于一张百元大钞每年贬值的幅度。政府为什么拼命印钞票？有人说，美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻。但美国在加息，中国怎么不加，不进入紧缩通道？

解释似乎只有一条：用高房价来消化大量超发的货币。房价可以涨，但是不能恶性上涨。所以要不断“调控”。如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？可怕的不只是银行呆账急剧增加，面临破产，而是地方政府破产，财政难以为继。这是政府更不能接受的。

有人弄得清中国企业与地方政府的真实负债水平吗？它们被遮盖得那样严实。这个模式只有继续做下去。

房价温和上涨是地方政府财政的需要，有些地方，房地产相关税收已经占到财政收入的一半以上，可谓房产一咳嗽，财政就感冒。一方面，财政要养一批人，另一方面，地方建设太需要不断投入资金了。以我老家天津的某个郊县为例，近年来基础设施投入几百个亿，多数都是需要房地产来还的。老家地处京津之间，还有项目落地，有地产商开发，官员表示几百个亿投资不愁收不回来。但中国多数地方的所谓城市运营很可能以失败告终。债谁来还？只有不断发新债，或不断卖土地，或将包袱传给下一任。

简单说，高房价是地方债的需要，地方政府政绩的需要，也是地方政府的尴尬困境，因为政府要担负维护一方民生的责任，不能听任房价高涨。

历次房产新政最终都成了“没有牙齿的老虎”。这次，厦门房地产新政——新房取得产权证满2年方可交易。炒房者直接挂了，如果是加杠杆，怕是熬不过2年。厦门市政府这一刀“割爱”算是决绝。其他城市会跟进。但“割爱”是很疼的。

试问，地方政府这一轮新政，能坚持2年吗？

▌高房价会毁灭一代年轻人的价值观吗？

北大清华毕业买不起学区房，那还买学区房做啥？《高房价正在透支一代年轻人的创造力和生活品质》帖子特别火，高房价会不会摧毁整个社会依靠劳动创造财富这个最基本的价值观？会不会毁灭一代年轻人的理想？

公众对于高房价的意见是分化的，恰如社会阶层的分化。央行的调查显示：52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为房价“令人满意”。你是那42.9%吗？

刚刚结束的博鳌论坛上，针对“中国楼市泡沫会破吗”，原中国财政部科研所所长贾康认为，十五年内一线城市均价不会下行。齐鲁资管李迅雷则表示，2020年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来。而银监会副大大一句“这样个涨法我也买不起”遭到网友吐槽，你买不起不代表你没有房。

▌地方政府，扬汤止沸不如釜底抽薪

以上既然是讲房地产的政治经济学，不妨给地方政府出一点思路。

对于房价炒作之风，与其扬汤止沸不如釜底抽薪。扬汤止沸，即各种限购、各种打压，只能一时起作用，无法根本改变房价上涨预期。而釜底抽薪则是注重从以下几个方面着手：调控M2走向，尤其要严控其流向房地产市场；增加土地供应、调控税费；但更根本的就是拓展投资渠道和创业空间，让社会资金有更多去处，让“脱实就虚”不利局面有根本扭转。

首先，要控制M2规模，控制每年货币发行量和流向，尤其要严控其流向房地产市场，优势资源聚集到房地产不利于服务业和制造业发展，抬高从业成本，反讽利润预期，给全民一种“无论从事什么实业都不如多炒几套房”的不实幻想，这样只会加重“脱实就虚”的错误倾向。

其次，地方政府应适时加大土地供应。加大土地供应不会马上起到立竿见影的效果，可能需要两三年的周期，但就眼下“全民炒房”、“全民说房”的浮躁之风，这是必须的要做的事情，因为这是市场供需关系决定的。有关土地的“饥饿营销”应该休矣。

如何降低地方政府对土地财政的过度依赖是另一个难题，但也必须克服。地方政府必须学会“割爱”，土地价格必须控制在房价的三分之一以下（如重庆这十年来所做的一样），将地价成本控制住，让有关房地产的税费降下来，那么，房地产商就没有了涨价的理由，房地产中介就没有了炒作的基础。如果有商家违反了调控政策，痛下狠手，也就师出有名、顺理成章了。一句话，地方政府与其控制结不结婚、离不离婚，打击中介炒作，不如降低地价和相关税费。

最后，打压房价最好的方式是拓宽投资渠道和创业空间。这才是真正的釜底抽薪之策。拓宽投资渠道，要求打破垄断、开放更多领域，让民间投资有更多去处，否则难改“辛苦打拼多少年、不如多炒两套房”的尴尬局面。民间投资下滑，或蜂拥去炒房已成为中国经济潜在的危机，不得不重视。

此外，需拓展居民的投资理财之道，这关键在于严格监管，给金融市场一个安全的保障。比如股市，打击资本大鳄可以警示于一时，但股市的长期繁荣有赖于建章立制，让股民有更长远预期，让股市不再是“赌市”。

比如近年的P2P乱象，初衷不错，却又如何难以收场呢？诚然，监管必然是落后于实践的，因为在总结商业银行实践的基础上，才能将监管制度提炼出来，不可能先设计一个制度约束新生事物的发展。制度应该因时而变。因此修改商业银行法势在必行，监管方式的改革也势在必行。只有这样，才能走出“一放就活、一收就死”的恶性循环。

而拓宽创业空间，科技创新就需要我们制度创新，打造出一个优良的创业生态来。

(南都观察)

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