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统计局官方公布数据显示:
一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平
6月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;6个城市上涨,但涨幅均在0.5%以内。
二、70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降
70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点;二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,6月份比5月份回落0.1个百分点。
此外,一线城市房价环比下降。初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。
整体数据分析看:
1:一二线热点城市房价全面被控制,本轮上涨首次出现一线城市平均下行。
楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。
6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是2014年本轮楼市升温来的首次。
过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力,其中新建商品房住宅中,跌幅最大的分别是三亚跌幅0.8%,北京跌幅0.4%,无锡跌幅0.35,上海、成都等城市跌幅0.2%.
二手房市场中主要下调城市为北京下调1.1%,天津下调0.9%,三亚下调0.7%,合肥、深圳下调0.4%。
这些城市下调的主要原因都是因为楼市的密集调控,其中特别是北京二手房已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。三亚等旅游城市叠加政策与市场淡季影响,跌幅也处于前列。
平均新建商品房价涨幅为0.7%,同比涨幅为9.6%相比前期有所涨幅放缓。
2:上涨城市依然集中在三四线城市。
一二线热点城市全面处于停滞或者下行趋势中,上涨城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市,新建商品房住宅上涨城市主要伟洛阳、北海、蚌埠、襄阳、徐州、西安。
二手房城市上涨主要是蚌埠、南宁、北海、温州、西安等城市。
从数据看,三四线城市接近全面上涨。市场分化持续加剧。
新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。
3:热点城市二手房价格跌幅超过新建住宅
从全国数据看,新建住宅有6个城市下调,而二手房成交价格有9个城市下调,新建住宅的限价政策前期严格执行使得目前的二手房价格相比新建住宅价格更高。
预计热点一二线城市未来二手房价格下调幅度将依然明显超过二手房市场。
4:整体冲高下,热点楼市成交明显降温
一线城市及部分二线城市,成交量明显同比下调。但全国数据依然冲高。
1-6月全国商品房销售面积同比增长16.1%,增速较1-5月上升1.8个百分点,超出市场预期。其中6月单月销售同比增长21.3%,较1-5月上升11.1个百分点。
分区域来看,东部、中部、西部区域1-6月销售面积同比分别增长11.7%、19.9%、21.2%,三四线城市为主的中西部区域表现依旧较好。
一二线城市房价下行拐点出现:
时隔2年,历史逆转,2年前领涨的一二线城市从2017年5月开始逐渐进入调整,本轮楼市分化进入新周期。
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落
本轮楼市发展经过2年,从2015年初的一线城市拉动,到2016年的二线城市拉动,进入2017年,市场再次出现逆转分化,一线热点城市在调控的影响下,出现了明显的下调,特别是二手房价格。北京等部分热点城市下滑明显。
一二线城市同比涨幅回落尤其明显。
北京市场情况:
北京新建住宅价格全国跌幅第二,二手房价格跌幅继续全国第一。
以北京为例,在过去的2017年上半年,新建商品房住宅签约901亿,签约住宅套数为13469套,同比跌幅达到了43.7%。
北京二手房住宅参加上半年合计签约87601套,同比跌幅达到了35.4%。整体看,北京2017年上半年市场明显下调。
北京二手房6月全月累计成交量为8918套,这也是最近27个月以来第一次一个月内的二手房成交量跌破1万套大关。
北京作为全国加法与减法调控最严格的城市,出现的本轮调控效果最明显,预计后续价格将继续下探。
整体市场分析:三四线城市升温支撑全国市场,一二线调控下开始降温
统计局数据显示:2017年1-6月销售数据全面上升,涨幅相比1-5月有明显提升。
拆分单月数据看,6月单月商品房销售面积接近2亿平米,单月同比上升21.4%,涨幅远超过2017年5月单月的10.3%。月度销售数据仅次于2016年12月处于历史第二。
从房企的销售数据看,也明显呈现了6月冲高的特点:三四线城市支撑市场总量推高!28家龙头房企,6月单月销售4015亿,上半年合计销售18564.6亿, 在5月份销售年内最低后,6月上半年冲刺半年报,整体房企销售业绩都有明显提高。单月环比上涨38.8%。上半年,房企平均同比销售金额上涨61.5%。
住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。从全国数据看,一二线城市数据相对平稳,但三四线数据上涨迅速。
从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。
从城市级别看,三四线城市的住宅类土地明显升温:而一二线土地市场则明显平稳。
热点三四线城市有21个卖地过百亿,刷新了历史记录,包括:佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市进入了卖地百亿城市行列。
标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平,龙头房企的市场占有率上涨。
后市预测:
2017年上半年,各地调控策频繁出台,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求。
目前全国大部分热点城市已经加码调控,后续依然会有加码的可能性。
三四线城市去库存成为最近3个月主力,库存去化加速。6月单月库存去化1441万平方米,主要以住宅为主。住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。
从去库存政策看,预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务,预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下,房地产调控持续加码。
从市场走势看,一二线涨幅回落已经出现,整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。
6月市场继续退烧,后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。整体房地产市场预计在3季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。
本轮楼市下市场分化首次出现逆向趋势:一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。
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